인접지 토지물건 매도호가, 매수호가 분석방법, 토지시세 파악의 정석 (2편)

토지 시세 파악 필수 2단계! 토지 시세를 파악하기 위해 의미 있는 인접지 비교 대상지를 선정하고 1단계 실거래가를 분석했다면 2단계로 인접지 토지의 매도호가(=매도호가)와 매수호가를 분석합니다.

토지 매매시의 적절한 거래 가격과 경매.공매 입찰 때 확신 있는 입찰 가격을 결정하기 때문에 땅값을 판단하는 것은 토지 투자의 꽃인 절차임은 앞에서도 매우 중요하게 언급했습니다.최우선은 안 되는 것이 인접지의 유사 땅을 통해서 주변의 토지 시세를 파악하는 것이지만<단수에 토지 시세 조회?>?라는 것은 없습니다>”토지 시세의 파악은 종합 예술이다”공을 사용하고 토지[1]실제 거래 가격과[2]매물 호가(= 파는 호가)를 분석 과정을 거쳐서 파악합니다.그 다음은 발을 딛고[3]땅의 임 씨와 함께 동네 주변 분들(이장, 미용실, 편의점, 식당)을 통해서 해당 토지의 역사에 대해서 알아보고 탐문 과정이 필요합니다.그리고 마지막으로[4]공인 중개사 사무소에 방문하고 매수 호가와 매도 호가를 문의하는 과정을 거치는데요.이처럼 크게 4가지의 방법으로 종합적으로 토지 시세를 파악한다는 게 이번의 포스팅의 핵심입니다.< 지난 1편의 이야기> 지난 토지 시세 파악의 정석 1편에서는 토지 가격 결정 3단계 중 1단계”토지 시세 분석”시 인접지 비교 대상 토지(유사 토지)의 실거래가를 분석하고 인수자를 중심으로 한 흐름을 파악하는 방법에 대해서 정리했습니다.

인접지의 비교대상 토지의 실거래가 분석방법, 토지시세 파악의 정석(1편) 토지의 최적가격은 여러분이 직접 결정해 주십시오. 토지 시세 파악에 필수적인 1단계!인접지 비교대상지 철거…blog.naver.com

인기글

오늘 2탄에서는 인터넷으로 조회한 인접지 토지 매물을 통해 매도자 중심의 공급 흐름을 파악하고 매도 호가를 알아보는 것에 대해 이야기해 보겠습니다.아울러 공인중개사 사무소를 방문해 매도호가와 매수호가를 동시에 조사해보며 토지 수요와 공급 흐름을 파악하는 상황에 대해서도 알려드립니다.이를 통해 우리는 주변 토지의 실거래가 분석을 통해 도출한 시세 분석 결과를 한층 업그레이드하는 것이 가능해질 것입니다.

인접지 비교대상 토지(유사토지) 매도호가, 매수호가 분석방법 [1] 네이버 부동산 매물(부동산써브, 부동산114, 유튜브, 블로그)로 매도호가 파악 [2] 해당지역 중개사무소 방문(토지 임장과 주변 탐문 포함)하여 매도호가와 매수호가를 세밀하게 파악하는 토지가격을 결정하는 3단계 중 1단계로 토지시세를 분석하는 추가 2가지 방법

<손을 넣어> 매수자 입장에서 주변 실거래 사례를 파악했다면 그다음은 매도자 중심의 매물 호가까지 파악합니다. ※ 요술 : 인터넷(프롭테크)을 활용한 사전조사법, 네이버 부동산(인터넷)에 게재된 토지 물건의 확인을 통해 토지의 가격 정보뿐만 아니라 해당 물건을 게재한 부동산 정보도 알 수 있습니다. 이전 매물계 강자였던 부동산써브나 부동산114에만 매물이 등록되는 경우도 있어 네이버 부동산 매물 검색과 함께 보완하는 도구로 활용하면 좋을 것으로 보입니다.

부동산 서브> 토지 물건 검색부동산 서브> 토지 물건 검색부동산114>토지물건 검색앞서 1편에서 살펴본 토지 실거래가 분석과 달리 인터넷을 통한 매물 등록은 업로드되는 건이 매우 적습니다. 팔려는 사람의 요구 가격을 파악하는 데는 다소 한계가 있지만, 매도자의 분위기를 빠르게 파악하는 데는 이만한 것도 없습니다. 주변 매물이 적으면 반경을 조금씩 넓히면서 지목, 면적, 용도지역 등 대상 토지와 최대한 유사한 사례를 찾아보는 것이 방법입니다 요즘은 땅 매물이 나오면 중개사 사무실에서 임장과 함께 잘 정리해서 매물을 블로그나 유튜브에 올리기도 합니다. 해당 지역 땅 ‘당진시 땅’ 이런 식으로 검색하면 매물이 나오는데요. 해당 지역을 좁히면서 최대한 검색 스킬만 발휘하다 보면 직접 현장감을 갖지 않아도 부가적인 좋은 정보를 얻기도 합니다.최종적으로는<입문>해당 지역의 중개사 사무소를 방문하는 것은 빼놓을 수 없는 중요한 과정입니다.중개사 사무소를 방문하고 들어주는 큰 목적은[1]상의 속임수에 의한 판매 정보는 한계가 많은 것도 있고.[2]인터넷에 올리는 매물은 방문객을 위한 정보일 가능성이 높고 좋은 매물은 업로드하지 않는다는 것.[3]그리고 매도 호가만 아니라 매수 호가를 함께 조사할 수 있어 그 주변의 토지 시장의 흐름을 판단하는 데 직접적인 도움이 될 가능성이 높다는 것입니다.방문하는 중개 사무소의 선정은 토지 소재지 근처 중개 사무소가 됩니다.대부분의 물건은 땅 근처 중개 사무소에 있는 것이 일반적입니다.단, 토지 소유자가 거주지 주변에 물건을 두는 경우도 있기 때문에 위에서 네이버 물건을 통해서 마술로 조사한 물건을 보유한 중개 사무소도 방문 대상 중개 사무소 후보에 둘 필요는 있습니다.네이버 부동산 > 매물(토지) > 부동산중개사무소 찾기토지는 친지 거래되거나 중개 사무소의 경우도 좋은 건 가지려는 경향이 강합니다.오픈하고 매물을 공개할 이유가 없고, 좋은 물건을 인터넷에 오픈하는 것은 없다고 보는 게 옳습니다.전화 번호, 방문 대면 Yes 이렇게 몇군데 방문한 중개사 사무소 가운데 물건지 주변에 최소 2~3곳은 들어주는 편이 좋습니다.1곳만 가지 마세요.비교해야 합니다.그리고 방문할 때 빈손으로 가면 빈손으로 나온다고 생각합니다.아시잖아요.손님의 집에 방문할 때 음료수도 가지고 가는 것… 그렇긴중개사 분들도 무료로 봉사하는 분들은 없다는 착한 마음으로 도움을 청하고, 인수자의 입장에서 접근하기를 팁으로 드립니다.그럼, 중개사 사무소에 가서 갑자기 뭐라고 해야 될까?이 근처의 땅은 최근 얼마입니까?No!땅을 사서 공장을 세우겠다고 생각합니다만.이 주변의 계획 관리 지역의 논, 논, 논 같은 개발 전의 원형 토지 가운데 모치가 아닌 것을 최근 평당 단가가 얼마 정도 될까요?이라고 구체적으로 물어본다면···Yes!!!입니다. 이처럼 매매 목적으로 원하는 땅을 구체적으로 제시하면 대화가 잘 통하죠.조금만 공부하면 중개사 사무소 개업 공인 중개사님과 대화가 자연스럽게 될 것입니다.중개 사무소를 방문하는 이유의 경중에 따라서도 달라지지만, 사이즈가 크거나 중요한 상황이라면 처음부터 솔직하게 이야기하면서 컨설팅 비용에서 조촐하게 인사를 하는 것도 방법입니다.이 부분은 여러분 몫에 하기로 하죠.여기에서 잠갔다!!!중개 사무소를 방문하기 전에는 해당 토지를 직접 임장 하면서 동네 주변 분들(이장, 미용실, 편의점, 식당, 그는 지나가는 분들)을 통해서 해당 토지의 역사에 대해서 알아보고 탐문 과정에서도 의외의 정보를 알 수 있을까요.이런 정보는 공인 중개사 사무소를 방문하고 회화의 씨앗이 되기도 합니다.일부러 찾지 않고도 나그네가 꾸물거리고 있으면 와서 물어봅니다.그때 편하게 대화하면 됩니다.임쟈은하눙 여러분의 트렁크에는 음료수 상자가 많지 않으면 안 됩니다.토지의 경우 지인 거래되거나 중개사무소의 경우에도 좋은 물건은 보유하려는 경향이 강합니다. 오픈해서 매물을 공개할 이유가 없기 때문에 좋은 물건을 인터넷에 오픈할 일은 없다고 보는 것이 맞습니다.전화번호, 방문 대면 Yes, 이렇게 몇 군데 방문한 중개사 사무소 중 물건지 주변으로 해서 최소 2~3곳은 들어주는 게 좋습니다. 한 군데만 가지 마세요. 비교해 봐야 해요. 그리고 방문할 때 빈손으로 가면 빈손으로 나올 거예요. 아시잖아요. 손님집에 방문할때 음료수라도 챙겨가는것… 중개사분들도 무료로 봉사하시는 분들이 아니라는 선한 마음으로 도움을 청하며 매수자의 입장에서 접근하는 것을 팁으로 드립니다.그럼 중개사 사무소에 가서 갑자기 뭐라고 해야 하지?이 근처 땅은 요즘 얼마인가요? No!!! 땅을 사서 공장을 지으려고 하는데요. 이 주변 계획관리지역의 논, 논, 논과 같은 개발 전 원형토지 중 맹지가 아닌 것은 요즘 평단가가 얼마 정도일까요? 라고 구체적으로 묻는다면… Yes!!! 입니다.이렇게매매목적과원하는토지를구체적으로제시해주면대화가잘통할것입니다.조금만 공부하다 보면 중개사 사무소 개업 공인 중개사와의 대화가 자연스러워질 것입니다.중개사무소를 방문하는 이유의 경중에 따라 다르지만 크기가 크거나 중요한 상황이라면 처음부터 솔직하게 이야기하면서 컨설팅 비용으로 조촐하게 인사를 드리는 것도 방법입니다. 이 부분은 여러분들 몫으로 하도록 하겠습니다.여기서 잠궜어!!!중개사무소를 방문하기 전에는 해당 토지를 직접 임장하면서 동네 주변 분들(이장, 미용실, 마트, 식당, 심지어 지나가는 분들)을 통해 해당 토지의 역사에 대해 알아보는 탐문 과정에서도 의외의 정보를 알 수 있을 것입니다.이러한 정보는 공인중개사 사무소를 방문하여 대화거리가 되기도 합니다. 일부러 걸음을 옮기지 않아도 외지인이 우물쭈물하고 있으면 와서 물어 보겠습니다. 그때 편하게 대화하시면 됩니다. 임장한 여러분의 트렁크에는 음료 상자가 가득해야 합니다.2편에 걸쳐 토지 시세를 파악하는 방법은 모두 알려드렸습니다.이것도 하지 않으면 토지 투자를 조심해야 합니다.(주택 등 건물이 아닌) 토지의 시세를 안다는 것은 단순히 인터넷을 통해 조회되는 가격이 아닙니다. 실거래가, 매도호가, 매수호가를 분석한 후에 주변 탐방과 중개사무소 방문을 통해 종합적으로 판단하고 노력해야 하는 것이 핵심 과정입니다. 이것을 잘 하지 않으면 땅을 바라보는 안목의 중요한 시작이 될 것입니다. 오늘은 2편에 걸쳐 토지 시세 파악을 위해 실무에서 하고 있는 방법을 모두 가감 없이 가이드 해드렸습니다.이것을 하지 않고서는 토지 투자에 접근하는 것은 매우 신중하게 신중을 기해야 합니다.강조하자면 어느 하나에 치우치지 말고 위의 방법을 종합적으로 판단해야 한다는 것입니다. 안전하고 행복한 부동산 제테크를 응원합니다.신바람 에이전시 공식 블로그신바람 에이전시 공식 블로그